Рассказываем, как избежать ошибок при продаже «ипотечной» квартиры.
Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: общие правила
В 2019 году имущество, заложенное по договору об ипотеке (частный дом, дачный участок, квартира в многоквартирном доме и т.д.), может быть отчуждено другому лицу путём продажи, дарения, обмена и иными способами, если это предусмотрено закладной. Для тех, кто не знает, закладная — это ценная бумага, которая пoдтвepждaeт пepeдaчy пpиoбpeтaeмoгo нeдвижимoгo имyщecтвa в зaлoг. Тo ecть тo, чтo пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax бaнк мoжeт вocпoльзoвaтьcя зaклaднoй и пoлyчить cвoю пpибыль (ст. 13 Федерального закона «Об ипотеке»).
На практике банки охотно дают согласие на подобные сделки. Особенно в ситуации, когда заемщик долго не вносит платежи по кредиту. Однако следует учитывать, что в различных кредитных организациях правила, при которых можно продать квартиру в ипотеке отличаются друг от друга.
Также необходимо иметь в виду следующее:
Квартира в ипотеке может быть продана только с согласия банка;
Лицо, купившее «ипотечную» квартиру, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем;
Новый владелец квартиры может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с кредитной организацией.
Договор купли-продажи квартиры, которая находится в ипотеке: образец, актуальный на 2019 год
Договор купли-продажи ипотечной жилплощади, составленный с учетом требований гражданского законодательства РФ, должен содержать в себе следующие сведения:
- Дата и место заключения договора
- Фамилия, имя, отчество, дата рождения, паспортные данные и адрес места жительства покупателя
- ФИО, дата рождения, паспортные данные и адрес места жительства продавца
- Информация о залогодержателе (в качестве залогодержателя обычно выступает банк или иная кредитная организация)
Предмет договора
- Указание на предмет договора (квартира, состоящая из __ комнат, общей площадью ___ квадратных метров, жилой площадью ___ квадратных метров)
- Адрес квартиры (индекс, субъект РФ, город, улица, номер дома, номер квартиры)
- Наименование и реквизиты документа, подтверждающего, что квартира принадлежит на праве собственности
- Реквизиты договора об ипотеке
Цена договора и порядок расчетов
- Стоимость квартиры (в российских рублях)
- Порядок передачи денег покупателем продавцу
- Порядок передачи квартиры продавцом покупателю
Права и обязанности сторон
- Права и обязанности покупателя квартиры
- Права и обязанности продавца
Скачать образец договора купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке (версия, актуальная на 2019 год)
Пример договора купли-продажи «ипотечной» квартиры
ДОГОВОР
купли-продажи квартиры с обременением
г. Москва
«08» мая 2019 года
Апраксин Вячеслав Фомич (паспорт серия 45 15 № 416040, выдан Отделом УФМС России по г. Москве по району Орехово-Борисово Южное «08» ноября 2011 года), «18» ноября 1985 года рождения, проживающий по адресу: Москва, улица Пруд-Ключики д. 12А стр. 1, кв. 111, именуемый в дальнейшем «ПРОДАВЕЦ», с одной стороны
и
Бенар Элоиза Арнольдовна (паспорт: серия 45 11 № 388423 выдан Отделением УФМС России по г. Москве по району Черемушки «12» марта 2019 года), «12» июня 1990 года рождения, проживающая по адресу: Москва, улица Фридриха Энгельса, д. 19, кв. 52, именуемая в дальнейшем «ПОКУПАТЕЛЬ», со второй стороны,
и
ПАО Сбербанк. ИНН 7707083893, ОГРН 1027700132195, именуемое в дальнейшем «ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ», в лице кредитного специалиста Лангенберг Яны Германовны, действующей на основании доверенности № 610901 от «01» марта 2019 года, с третьей стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. ПРОДАВЕЦ продает, а ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность на условиях, предусмотренных настоящим договором жилое помещение — квартиру, состоящую из 3 (трех) комнат, общей площадью 124,03 квадратных метров, расположенную на 14 этаже многоквартирного дома, находящегося по адресу: 160019, г. Москва, проспект Мира, кв. 95 (именуемая в дальнейшем КВАРТИРА).
1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности согласно Свидетельству о регистрации права собственности № 65 от «28» декабря 2017 года, выданному отделением Росреестра на основании Договора купли-продажи № 102 от «25» декабря 2017 г.
1.3. ПРОДАВЕЦ информирует ПОКУПАТЕЛЯ, что на КВАРТИРУ зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ на основании Договора об ипотеке № 124 от «25» декабря 2017 года, зарегистрированной отделением Росреестра за № 987 от «25» декабря 2017 года (далее – Договор об ипотеке), в обеспечение исполнения обязательств по Договору займа № 64 от «25» декабря 2017 г (далее – Договор займа), заключенного между ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЕМ в качестве Займодавца и гр. Апраксиным В.Ф. в качестве Заемщика.
1.4. Подписывая настоящий Договор, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ выражает свое согласие на продажу КВАРТИРЫ вместе с обременением в виде ипотеки.
1.5. После перехода к ПОКУПАТЕЛЮ права собственности на КВАРТИРУ, ПОКУПАТЕЛЬ становится на место залогодателя и принимает на себя все права и обязанности залогодателя, вытекающие из Договора об ипотеке.
1.6. После государственной регистрации настоящего договора и перехода к ПОКУПАТЕЛЮ права собственности на КВАРТИРУ, ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ предоставляет письмо-заявление в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним о прекращении права на ипотеку КВАРТИРУ.
2. Цена договора и порядок расчетов
2.1. КВАРТИРА продается по цене 30 млн руб. Указанная цена установлена по соглашению Сторон настоящего договора, является окончательной и изменению не подлежит.
2.2. Расчеты по настоящему Договору производятся путем открытия ПОКУПАТЕЛЕМ безотзывного покрытого безакцептного аккредитива в ПАО Сбербанк на сумму полной стоимости КВАРТИРЫ. Получателем средств по аккредитиву является ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ. Исполняющим банком является ПАО Сбербанк.
2.3. Передача КВАРТИРЫ ПРОДАВЦОМ и принятие ее ПОКУПАТЕЛЕМ осуществляются на основании передаточного Акта, согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации.
3. Права и обязанности сторон
3.1. ПРОДАВЕЦ обязуется:
3.1.1. До момента фактической передачи КВАРТИРЫ погасить все задолженности, если таковые имеются по КВАРТИРЕ: коммунальные платежи, электроэнергия, газ, телефон и др.
3.1.2. В день получения от ПОКУПАТЕЛЯ денежных средств согласно п. 2.2. настоящего Договора предоставить документы, подтверждающие получение указанных денежных средств от ПОКУПАТЕЛЯ.
3.2. ПРОДАВЕЦ имеет право:
3.2.1. Требовать расторжения настоящего Договора в случае если ПОКУПАТЕЛЬ не исполнит и/или не надлежащим образом исполнит обязательства по оплате КВАРТИРЫ, на условиях и в сроки, установленные п.2.2. настоящего Договора.
3.3.ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:
3.3.1. Оплатить КВАРТИРУ по цене, указанной в п. 2.1., настоящего Договора, в порядке и в сроки, установленные п. 2.2. настоящего Договора.
3.4. ПОКУПАТЕЛЬ имеет право:
3.4.1. Требовать от Продавца исполнения его обязанностей по Договору.
3.4.2. Требовать от ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ осуществления всех необходимых действий для погашения регистрационной записи об ипотеке КВАРТИРЫ по истечению 10 (Десяти) рабочих дней с даты осуществления платежа по аккредитиву.
3.5. ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЬ обязуется:
3.5.1. В течение 5 (пяти) рабочих дней с даты полного погашения задолженности по Договору займа предоставить ПОКУПАТЕЛЮ подтверждающие документы.
3.4.2. В течении 5 (пяти) рабочих дней с даты полного погашения задолженности по Договору займа, осуществить совместно с ПОКУПАТЕЛЕМ все необходимые действия для погашения регистрационной записи об ипотеке КВАРТИРЫ.
Обратите внимание! Если у вас появятся вопросы или возникнут какие-либо трудности при самостоятельной подготовке договора купли-продажи квартиры, которая находится в ипотеке, вы всегда можете обратиться за бесплатной правовой консультацией к специалистам портала «ЦентрСовета». Среднее время ожидания ответа от юриста — 15 минут.
Как самостоятельно продать квартиру, находящуюся в ипотеке в 2019 году? Пошаговая инструкция и советы юриста
Для продажи «ипотечной» жилплощади в 2019 году рекомендуем придерживаться следующего алгоритма:
Первый этап: обратитесь в банк
В первую очередь вам необходимо обратиться в кредитную организацию с письменным заявлением о согласии на отчуждение залогодателем имущества, заложенного по договору об ипотеке.
В таком заявлении указываются:
- Наименование, ИНН и ОГРН вашего банка;
- Фамилия, имя, отчество, адрес и телефон заявителя;
- Реквизиты договора ипотеки;
- Указание на предмет залога;
- Причины отчуждения предмета залога путем продажи другому лицу;
- Фамилия, имя, отчество, ИНН и адрес покупателя квартиры;
- Просьба о согласии на отчуждение залогодателем предмета залога путем продажи другому лицу с досрочным погашением ипотеки за счет средств от продажи;
- Дата составления заявления;
- Личная подпись заявителя.
Скачать образец заявления в банк (версия, актуальная на 2019 год)
Второй этап: получите разрешение от банка
Срок выдачи разрешения зависит от политики вашего банка.
Третий этап: подготовьте договора купли-продажи квартиры
Договор составляется как минимум в трех экземплярах — по одному экземпляру для каждой стороны договора.
Четвертый этап: оформите сделку
Далее собственнику и покупателю необходимо зарегистрировать договор купли-продажи в отделении Росреестра по месту нахождения квартиры.
Пятый этап: произведите окончательный расчет
На заключительном этапе покупатель обязан передать продавцу деньги за квартиру — способом, который указан в договоре купли-продажи.
Обратите внимание! В этой статье мы рассмотрели один из вариантов продажи ипотечной недвижимости. Если вам нужна дополнительная консультация, вы можете получить бесплатную юридическую помощь на нашем сайте.
Читайте также:
Любите соцсети? Приходите в нашу группу ВКонтакте!
Остались вопросы? Обратитесь за бесплатной консультацией к нашим юристам!
Дата публикации материала: 16.05.2019
Последнее обновление: 05.06.2019